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发表于 2021-2-13 13:22:20 | 查看: 15| 回复: 0
  近期,据官方公开数据显示,在11月,上海二手房成交量再次突破3万套,高达3.2万套,创下2017年以来新的活跃度。
  该数据的发布为本就如火如荼的上海楼市更添热度,一时间,关于上海二手房的话题成为了人们讨论的重点。
  在此背景下,今年二手房交易的成交走势、成交周期、议价空间、市场结构都有哪些变化,成交量为何上涨,当前是否是入手二手房的好时机对于售房者和购房者来说,这些都是值得关注的问题。
  在疫情初起的时候,长达近一月的封城让二手房交易的相关方风声鹤唳,裹紧棉衣准备过冬。当时,上海各区二手房交易量遇冷下调,二手房均价整体也呈渐降趋势。
  从4月疫情逐渐好转开始,万物复苏态势下,二手房市场开始趋于火热。5-7月二手住宅成交量稳定在平均每月2.8万套左右。8月、9月成交量分别达到3万套、3.1万套,上海二手房出售信息10月成交了2.8万套。不知不觉,今年二手住宅的成交量已经超过25万套,与2019年拉开了明显差距。
  11月,上海二手房市场表现强势,二手住宅成交套数约为3.2万套,环比增长13.5%,同比增长81.4%,成交量稳步提高。
  总体来看,2020年上海前11个月二手房市场成交量同比增长20.7%。11月份成交房源中,平均面积为83.28平米,较上月微升。
  随着成交量的上升,二手房价格也随之上升。据下图数据,5月份之前,二手住宅均价还在51500元/平米,5月份后,房价开始稳定攀升,截至目前,上海12月二手房均价为52525 元/平米,环比上月上涨0.24%,同比去年同期上涨3.10%。
  从房价数据可以看出,自5月起,二手住宅房价开始逐月上涨,总体可以说是量价齐升。
  临近年底,二手房市场不仅能保持冬季不淡,其成交量还能超出金九银十,着实有些出人意料。对此,不少分析师都表示,这其中有多重因素助涨。
  太平洋房屋行业研究部首席分析师赵煜堃认为,“今年二手房市场供应量的大幅上涨,奠定了楼市热度的基础。”
  可以看到,太平洋房屋的挂牌量走势反应了市场趋势。由于传统的“金三银四”叠加封城造成的交易积压,大庆房价楼盘价格表导致挂牌量大幅上升50%以上。进入6月后,随着疫情控制好转,房东心态也趋于平稳,挂牌增量有所回落,上海二手房出售信息但同比增幅仍维持在40%左右,而这也意味着二手房市场的供应量远超以往。
  疫情期间,大家都有资产保值的心态,选择卖掉二手房去买新房,而这类置换需求也大大增加了二手房市场的供应量。
  另外,新房供给量缩减也是不少购房者转向二手房市场的原因之一。调查显示,相比前几个月动辄20-30个项目入市,11月新房供应量骤减一半以上,仅有9个新盘入市。
  与此同时,旧改力度强、落户政策松动、首贷平均利率低等都是促进11月份二手住宅交易量激增的原因。
  二手房市场的变化作为楼市的晴雨表,对诸多利益关联者都有至关重要的影响,对他们来说,市场变化不仅仅体现在成交规模上,其它信息也不容忽视。
  从太平洋房屋成交数据来看,2月和3月的封城累计了一批急售案件,成交周期大幅缩短为平时的一半左右,随着该批房源逐步消化,6月的成交周期已经回复常态,之后随着市场成交热度持续,观望心态再次减弱,成交周期有小幅缩短趋势。
  1月-6月,房东挂牌价比签约价整体维持在2019年的水平,进入6月后,房东心态明显趋稳,议价空间整体收缩50%-70%,整体价格趋于坚挺,也侧面缩短了成交周期。
  年龄是划分购房人群结构的重要因素,对比上半年度,25-34岁的首套刚需客群占比显著下降,45岁-74岁的二次改善和养老需求客群比重普遍上升,市场明显由刚需型向改善型转化。
  对此,太平洋房屋行业研究部首席分析师赵煜堃认为,本轮市场热度已经趋于峰值,随后将逐步回落,进入下一轮冷热周期。
  赵煜堃表示:“需求目的明确的房东和客户,可以趁市场交易旺盛,成交周期短的时间窗口完成交易;投资型和需求不急切的客户,可以谨慎考量;上海楼市整体管控节奏较好,谨记房住不炒。”

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